量測檢驗的基本理論 | March 27, 2023
這篇開始將進入驗屋深水區，要來談一下到底要怎樣量測?怎樣檢驗?當然，不要擔心，我想要談的，還是屬於建物非結構性非破壞性的檢驗，也就是驗屋公司所可以做的部分，重點還是回應購屋消費者的實際需求。
最近有一個個案，驗屋開始，由建商工務人員測出來的網路配置線路是通的，等到我們的技師重新測過，發現是不通的。陪同交屋的建商人員不肯認，覺得是我們的機器有問題，或是判斷有問題。明明剛剛就是通的。雙方堅持了一下，要把原來檢測的人員找回來，這樣一來一回，就耽誤了半個多小時。對於依照[人力小時]計算時間成本的我們來說，其實算是有損失的。
所以不僅是網路線路而已，很多測量會因為時間差易就會有影響。所以到底要怎樣測?或是那些時候需要重複測? 這裡要說一個很專業的名詞 : Gage
R&R。後面英文字母R&R，它們的意思是重複性(Repeatability)和再現性(Reproducibility)。
很多人以為驗屋公司就是要靠儀器來測東量西，以為就是很簡單的工作。還有客戶跟我說，會找妳們是因為買儀器太貴了，否則我也可以自己測。付費就算是來借用你們儀器的錢。嗄 ? 好像不是吧
? 因為對於量測本身，就是一種專業。 如何判斷我們所選擇出來的量測系統，是否真的符合我們需要？
如果不同的量測人員使用相同的量測工具，結果量測出來的結果會是一樣嗎 ? 每次量測人員，都必須還可能量測好幾次後，再找出從中可能合理的數據，你覺得這樣的做法會讓人放心嗎
?
簡單說，就是同一個問題，不同的人不同時間測一樣的東西，是否一樣?或是同樣的人同樣的時間，測不同的物件是否一樣? 聽起來像是繞口令，但是，總是要理解這樣檢驗量測，目的跟意義是甚麼
?
回到最基本的建物要求，撇開比較複雜的水電機電問題，也許六個字就講完了 :
面要平，線要直。聽起來很容易，卻可能必須要發揮日系職人精神，才有辦法完成全室所有檢測點的工作。施工固然很複雜，量測也是很複雜的。
如果屋主不在意，說實話，面不平，線不直，甚至地板滾彈珠可以跑來跑去的斜地坪，只要房子不會倒，也還是很多人就住在這樣的房子裡面。但是我們不能因為這樣，就忽略不計吧 ?
特別是建商最近才要剛交屋的新房子，當然要用比較高的標準來要求，才對購屋者是合理的保障。
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不動產新課題探討 | March 24, 2023
很高興在房地產業享有盛名，住商不動產企研室總監徐佳馨來到節目中，在我們相談甚歡的氛圍中，我希望他能分享一些這個產業的熱門話題。雖然時間很有限，但是徐佳馨挑選了三個話題，來和聽友們一起了解。
首先當然是「預售屋禁止轉售」這件事，從去年行政部門開始提出，直到立法部門通過，再到即將實施的這個過程。大家或許只想到，那是政府要打房，希望投資客不會在其中利用轉手獲利太多，卻不知相關的法令和規定，卻是影響深遠，甚至還影響到真正的自住客，讓整體市場氛圍丕變。簡單想一下，買了預售屋不管任何因素都不能轉賣，這樣豈不是限制了很多，想透過繳款當儲蓄，卻因為可能發生變動而無法繼續繳款者的權益？
再來分享的是「驗屋新需求」。徐佳馨總監提到對於買賣雙方的交易過程，都有可能因為想知道更多物件實際狀況，而需要驗屋。特別是對於新成屋這塊，很多建商在點交時，購屋者也可能希望有「公正第三方」，來協助在專業的點交作業。由於最近我也踏入驗屋行業，正在籌備成立「驗屋標準推廣協會」，也就是希望在交易環節給消費者更多保障。
最後，節目裡提到「包租代管」。這是政府和房東雙方都有需求的作業模式。政府透過包租代管，來補足社會住宅不足的缺口。想要做房東的置產投資者，也可以透過包租代管，讓租賃本身，變為更透明和更完整的保護交易雙方。
節目時間有限的狀況下，硬是要讓徐佳馨總監「知無不言言無不盡」，真是辛苦她了。期待有機會再邀請她來分享獨到的經驗囉！
播出時間
2023-03-25 16:30 ~ 17:00
podcast，搶先收聽
SoundOn https://bit.ly/3mYKohB
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新季度展望不動產趨勢 | March 17, 2023
我在節目一開始，就說非常開心要迎接「神級」人物出場，因為既然我從「羅姐談好房」專欄一路寫來超過十萬字，跟自住市場相關的不動產觀點分享。對於在不動產行業能夠叱侘風雲的人，肯定比較關注。
所以這一集可以邀請到住商不動產企研室總監徐佳馨，真的是有夠大咖吧？但是徐總監很客氣的說，只是媒體露臉機會多些，擔不起神級稱號。其實很忙碌的她，面對各種媒體邀請，真的不是有求必應，因為不僅是為了工作需要，她自己也比較喜歡談趨勢談產業，甚至覺得能夠分享一個又一個的房地產故事，都可能對想要購屋族群有所幫助，而不是一味譁眾取寵，或是為了賺收視率和點閱率就隨意信口開河。
因此在訪談過程中，徐總監信手捻來的各種房地產發展數據，以及不藏私的分享研究房地產走向應該參考的各項指標，都讓我覺得他多年來的不斷累積，已經把一個「水很深」的房地產業，放在一個可以很公平傳遞資訊的立場，真的是非常不簡單。
從訪談中，徐佳馨總監不諱言，今年上半年的房地產，在政府一些相關政策出手後，加上疫情趨緩和通膨壓力，肯定不會好的。但是想要找自住房源的購屋者，卻不應該停止腳步，這時才是更為適合自住族群進場的時機。這和我的想法也是相當一致。但是她參與和觀察到的面向，更為寬廣和專業。
徐佳馨總監說，房地產雖然很複雜，但是她喜歡講故事，唯有透過很多實際故事，才可以讓消費者容易了解更多購屋「眉角」。所以喜愛房地產或是正想購屋的消費者，一起來聽徐佳馨分享的故事吧！
播出時間
2023-03-18 16:30 ~ 17:00
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建商怎樣看待驗屋這件事之三 | March 16, 2023
如果點交這件事，尋找專業驗屋作業是趨勢，那麼建商應該怎樣來看待呢？我想，這才是值得探討的議題。
先說一下建商的點交，其實就是一個，應該要讓不知道或是不了解房屋狀況的購屋者，能夠認識他花了很多錢買到這個「商品/資產」的過程。
驗屋公司的角色，其實是「陪你點交，讓你安心」。所以，能不能夠把點交順利完成，重點還是建商的作業和心態。前面的篇章，提到參與點交的相關人員，是否能夠準備充分面對「購屋者的期待」，「購屋者的信賴」，也成為重要的環節。
建商在點交過程中，應該要有完整圖面，建物相關資料，客變資料（前後比對圖）等等。參與的主管和人員，要對於需要點交的物件，必須暸若指掌，絕對不是「被派來點交這戶」，現場才在翻閱一大堆資料。然後購屋者提出問題，還要聯絡東聯絡西，才可以回答。或是回答的很敷衍很公式化。
如果是這樣的態度和作業，沒事也會變成有事。做不好的部分，購屋者很難輕易相信，你們能迅速有效的維修完畢。反過來說，若是準備越充分，就算現場有哪些細節真有疏漏，也會認為給施工單位後續調整一下，是理所當然的事情。
記得有一次我訪問一位室內設計師，他提到說：謝謝建設公司格局規劃不好，讓我們有機會做生意。這當然是一句反話，也是要提醒建設公司，其實圖面解決最容易的事，就應該更努力讓格局好用，而不要想說反正買房子要裝修，留給室內設計師去改好了。
驗屋公司的作業也一樣。我不希望驗屋公司的存在，是因應建商應該做的工作沒做好，所有才有驗屋公司的「生存空間」。畢竟驗屋只是一個過場，實際還是要建設公司能夠把一戶新屋，好好的，完善的，美美的，交到購屋者手中。
正因為互為因果的產業發展，已經開始有建商，認為乾脆把「驗屋」當作禮物送給購屋者。我不用派遣工務單位面對購屋者去逐戶點交，直接打包委託給驗屋公司，完成一份又一份的各戶驗屋報告。直接給購屋者驗屋報告，由購屋者自行比對。確認後，我們再統一修繕。
乍聽之下，好像這是驗屋公司的好生意。我們也很期待有建商，乾脆把花在調度工務人員跟主管，逐戶點交的人力物力，發包給驗屋公司吧！我們一定有能力爭取這樣的業務。
但是，不好意思，我的心態其實不是這樣的。我認為，若是驗屋公司，有發現「問題或是缺失」，那不是應該建商先去維修處理，然後才以更好面貌，交給購屋者？
哈哈，不會做生意的我，最最希望的其實是整體產業的提升進步，不會是「被我發現你的問題很多」這種想法。所以，點出來的一些建商的狀況，並不是故意找建商麻煩。
而是希望在驗屋點交環節中，若是無法讓形式和工種都很複雜的建物及設備，能夠把一次就完美無瑕當做目標。那麼，彼此都可以從專業出發，一起努力促成點交這項作業，變成大家共同協助讓問題呈現，然後努力達成購屋者圓夢計畫。
圖文說明：一個工作陽台，可能就有超過十個項目需要檢驗。一般購屋者不可能光靠簡單看看，就能知道到底有沒有問題。
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建商怎樣看待驗屋這件事之三 | March 13, 2023
前文提到，在替客戶處理驗屋過程中，被建商相關人員[懷疑]專業度，是一種狀況。但是，其實還有另外一個狀況，也是目前不少社區在點交過程中，也常遇到的。那就是[因為有驗屋，就可以不用陪同]的情況。
換句話說，應該要真正參與協助的建商人員，居然在發現屋主有驗屋公司陪同點交時，給出以下的回應 :
既然有驗屋公司在，我們先去做其他事情。有事再叫我們，不然就等著看驗屋公司報告來修繕就好。
乍聽之後好像有點道理，反正重點是要維修到好，你看或是誰看似乎不重要，既然有專業的驗屋公司出動了，我方解釋可能也沒有用，就浪費人力，乾脆去做別的事。我們還碰過，連屋主都說，啊!那這樣客服部門，要我去談一下貸款對保，那你們先驗，反正工務部門也會來修啦!我先離開一下。空留下我們自己的驗屋同仁在屋內，有點傻眼。
不管屋主有沒有全程參與，重點還是工務部門的參與。我認為，既然是點交驗屋，就是有點有交，意思是你要點，然後交給我。因為要交給我，所以我要相驗才要收。這是幾個不同的程序不可以偏廢。究竟是一邊點，我們一邊驗，然後才輪到交，然後屋主接手?還是先點一次，由驗屋公司(或是屋主自己)來相驗，最後來交接?這個部分當然可以有點彈性。看雙方方便為主。
若是便宜行事，只有一方人員在場，很多問題，到最後又會淪為各執一詞的情況，一修再修不打緊，可能下次來又沒見到缺失點，繼續等著拖著，有些工種又不好找，沒有一次理到順，真的只會拉低效率。
這樣的情況在很多預售屋交屋的案場，應該也很常見。甚至建商的心態是 :
根本不可能有那種一次過啦!那就反正還要修繕，你第一次愛怎麼驗就驗，一定會有覆驗，事情可以等到覆驗再做。要爭取一下不要三驗就好。
這讓我想到，有一家同業在接客戶報價時，直接標榜 : 我們含覆驗，不另收費。這~你是直接對建商打臉吧 ?
還是以為消費者真的都吃那種[沒有功勞你也有苦勞]，因為你願意跑兩趟。別家跑兩趟還要跟我計較車馬出勤費用。
這雖然只是行銷或是推廣手法，但是在系統裡面，很容易變成[先大概驗一下，反正要再跑一趟]，[先大概做一下，屋主又不可能一次過]，[要挑剔一下，覆驗價錢都在裡面，不叫你再跑一趟是我虧了]。我們理想上，希望建商要好好做，因為做一次最省時省錢，不要想著[留一點問題給屋主挑毛病]。也希望驗屋能夠發現，[問題其實不多，這家建商做的很專業]，而不是[硬要多挑些問題，因為屋主有出錢]。更不希望購屋者把[我有找專業，他們有檢驗，然後有發現，建商有來做，驗屋再來看，所以我高興。]當作一個[完美的點交過程]。
有時候一些產業是會永遠存在，有些產業會隨時間推移而消失，驗屋是因應市場需求，但是或許長遠理想，是不用驗屋，讓這個產業消失才是房地產業健康發展的終極目標吧 ?
這個答案要聽下回分解。
圖文補充:忘記邀請大家有空來找我聊聊。[羅姐談好房]工作室依舊是存在的，來聊聊你最近看到的物件也歡迎。服務免費喔!
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建商怎樣看待驗屋這件事之三 | March 09, 2023
接下來我會用不只一個篇幅，來討論「建商」怎樣看待驗屋這件事。首先要說的，建商的意思，不是指那個負責推案的建設公司而已，而是說參與交屋作業的一串相關單位。
從代銷公司開始，如果一個完整的大型建案，最後還留有一些要等著銷售成屋，等各種原因，也許代銷公司都還在，甚至當初賣給你房子的那位業務都還在，所以，有時的交屋作業，代銷公司也會有人參與。其次，可能是建商的銷售或是客服部門，在預售屋興建過程中，因應客變或是收款等工作，需要跟你聯絡服務的部門，這時應該會變成窗口，逐一跟要交屋的購屋者對接聯繫。
再來，重頭戲一定是「建商的工程或是營造單位」。基本上他們不是真正來做蓋房子這件事的部門，是由他們發包給營造公司。有時候營造公司也是建設公司百分之百轉投資，或是固定給集團內的營造公司處理。所以會給人「渾然一體」的錯覺。但是，實際上來參與交屋的，應該不是直接蓋房子的單位。而到了交屋階段，有時發包出去的營造小包，或是某些工種已經退場，所以參與點交的工程部門，不一定會把交屋需要的作業，找回原來做不好的廠商來處理，而是自行另外發包，或是直接點工處理。這是後話，有機會再來詳述。
所以買過預售屋或是新成屋的購屋者都知道，要進入交屋階段時，特別在點交作業。建商一定也是有一套作業流程跟參與團隊。
我曾經在一個大集團的營建事業部，參與過一個超過兩千戶的大型建案交屋作業。我負責的是「實品屋展示裝潢及配合廠商整合」。所以清楚知道「交屋」，對建商來説，就是一件重要的工作。
說回工程或是營建部門來看待交屋工作，其實是大家不喜歡做的事情。工地主任都喜歡開荒（就是一個建築工作開始）不喜歡收尾。前者不僅大開大闔，自己比較可以決定怎樣做。但是收尾就很瑣碎，不僅要處理每一戶個別的問題，還要做不同工種很細的監工調度，沒有點耐性是不容易做好的。
以前的點交，聯絡好屋主，可能屋主會帶著家人或是比較有經驗的朋友，來參與點交工作。再或者請室內設計師一起，可能就會看得比較細緻一些，畢竟交屋後，換室內設計進場。但是現在，卻跑出來一個「驗屋公司」。其實，是不是就把原來複雜的事情，變得更複雜了呢？
我們在參與客戶的驗屋作業時，遇到過很多不同建商的態度跟作法。可以逐一分享一下，提供給大家參考。重申一下，這裡的「建商」，不是指某個建商，甚至連建案負責人都不算，可能只是對接窗口個人的態度，也可以記錄一下。
我們曾經碰過有建商的營建部門，詢問驗屋公司有什麼證照可以來驗屋？或是想用人數限制，讓交屋者無法找驗屋公司參與。這種「要求」的確有點奇怪。人數限制是怕購屋者找了一堆人，擠滿房子內嗎？要清楚知道驗屋者有沒有資格，也是徒增困擾吧？那驗屋公司要假裝是購屋者的「親友」嗎？
這樣的應對，其實是表示參與交屋工作的人員，並沒有做好「驗屋公司」要來扮演一個角色的狀況考慮進來。這可能是趨勢，或是是購屋者的權益，或許以後的建商在組建交屋團隊時，就主動要把「可能有驗屋公司」這件事，一起考慮進來。不管是動線，流程，記錄，甚至維修之後的複驗。這樣才是比較完整的作業模式了。
圖文不符，這是台北市大安區一坪超過一百六十萬的建案交屋，一樣要有驗屋公司來幫忙。
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不是越多越好 | March 06, 2023
甚麼東西越多越好?幸福指數?投資獲利?通常正向的項目，大家都希望越多越好。當然，這又不是寫心靈雞湯，告訴大家人要懂得知足常樂。我只是因為自己開始踏入驗屋這個行業，最近實在覺得有感而發。
這篇想要分享的是兩個[不是越多越好]。
第一個，就是檢驗項目不是越多越好。很多購屋者想要找驗屋公司時，會有一個迷思。花同樣的錢，要挑能夠檢驗越多越好。常常有人來說，XX公司這樣的價格可以檢驗27項，要多加XX元，又增加X項。我們要花很多時間去比較和說明，你的這項跟我的這項有沒有一樣。
買東西要比較是合理的，嫌貨才是買貨人。但是購屋者在做驗屋決策時，若是太拘泥於檢驗項目多寡，有時會掉進去另外的[專業]坑。每一家的分類方式可能有不同，甚至在敘述說明時，也可以特意寫成不同項目，其實是在做一樣的事情。若為了消費者只看總數，難道要故意把一個項目拆成五個項目寫嗎?
此外，也不一定每一個項目都有必要。舉例來說，有一家同業新增一個室內空氣品質檢測，就有點令人納悶，以一間新成屋來說。窗外是大馬路跟是靜巷，或是檢測時開窗與否，應該空氣品質就有差別。那要檢查這個的目的是甚麼呢?還是要表達有些建案，現在沒有開窗也可以當多一個房間賣的設計，檢查檢果跟有開窗的比較，還真的品質不好?
還有兩種檢測，也是屬於加減來做一下的。例如甲醛和電磁波，這兩者和購屋合約其實都沒有直接關係，如果都還沒有裝修，甲醛就是僅供參考，應該要裝修之後，入住之前來檢測才比較重要。電磁波也是一樣，測量結果也是僅供參考。有些外部環境影響也很難改變。絕大多數空屋內，也很少有電磁波問題。
或許我可以為了迎合購屋者，反正你想要我就加上去，但是其實是沒必要的做法，我也同樣直言不諱，這才是想要建立驗屋標準的態度，不是要隨波逐流。
第二個[不是越多越好]，就是檢驗缺失。當然，沒有購屋者希望自己買的房子，問題一大堆，多到[罄竹難書]。但是會跑出來另外的心態，同一個社區交屋，你找A公司檢驗，報告說有一百多項缺失。結果我找B公司檢驗，只有六十項不到。好奇怪啊!會不會有沒有檢查到?或是檢查漏掉呢?
也因為這樣，所以驗屋公司[學會]多做就不算錯。列缺失越多，表示我越嚴格，也表示我越用心。搞到建商的營建工程人員，看到驗屋公司就滿臉嫌棄，覺得你們就是要來挑毛病。
以上這兩種都是不健康的狀況，對於買屋驗屋交屋，這三方來說，無法達秤三贏的局面。其實驗屋還真的是最小的一部分，重點是對於購屋者，若無法真正得到實質好處，那真的要小心不要進入[越多越好]的陷阱裡，忘記實用好住，能夠得到好房，才是購屋的根本目的。
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驗屋公司要怎樣選擇？ | February 25, 2023
我上一篇拙作當中，有團友說接下來要聽聽，羅姐的驗屋公司到底有什麼不同？我想，如果針對這題回答，會變成一篇廣告文。所以我換一個角度來談一下，如果想要驗屋的話，應該怎樣挑選呢？
這個其實是個很難又很容易的功課，我一向實話實說。這個小產業，可以說很難有什麼「獨門秘訣」，如果發現了一個好實用的儀器，你買我也可以買。至於人員，有些證照和經驗，也不是有太大的差異化。或是說，證照也不代表就很有經驗，有經驗也很不容易量化。所以現在有很多不錯的驗屋公司，如果因為各種因素，選擇其他同業，我認為也是不錯的。羅姐並沒有非要堅持，我比其他人厲害到哪裡去。
依照這樣的狀況講下去，其實，找Ａ和找Ｂ並沒有相差太多。那是不是越便宜越划算？或是越貴越高檔？其實都不是。正因為驗屋產業才開始，所以目前從事驗屋工作的公司，也來自很多方向，甚至只是兼著做。例如，水電公司，裝潢公司，工程公司等等。我認為的幾個挑選重點，還是可以分享一下。
首先當然還是要看專業團隊，是否是你認為的專業？不管是工作經歷或是團隊組成。我對我自己的專業有信心，也要看消費者是不是認同。
其次，前述提到的儀器設備，目前成為驗屋公司必備的設施。就像健康檢查一樣，有些比較新的儀器，也比較容易看出隱患。但是卻也不是只憑儀器，那就失之偏頗。儀器的操作和使用，還是需要有實務經驗的人互相搭配。
第三，所謂有實務經驗，因為建築物需要的總和經驗項目繁雜，是水電/鋼筋/機電，還是給排水/牆面/地坪/門窗，加上地工或是管道間，消防和電梯等等。到底要多少工種的熟悉和了解？才是有實務經驗？現在驗屋公司人員，都說是要一大堆的證照輔助，證照當然越多越好，但是有總和經驗，恐怕首推「工地主任」的經驗更為重要。
最後一點很無形，卻很關鍵。那就是理念跟策略。一開始要做驗屋公司的時候，很多朋友告訴我，那你要站到建設公司對立面啦！咦？我寫「羅姐談好房」三年，我有站到房地產業的對立面嗎？那不是我的本意喔！我又不是爆料公社。絕對不做那種「吼，被我抓到了吧！」撰文模式。
雖然三年來，從建設公司，代銷業者，到房仲朋友，老是有人說我像吃了「誠實豆沙包」。什麼都敢批評一番。但是，我的中心思想，還是希望透過更多的溝通，彼此的體解，從圖面設計就可以提前預防疏失，讓這個產業越來越好，使購屋者可以得到最好的保障。
回到驗屋的概念也是如此，如果驗屋只是來挑錯，挑越多錯才是越專業，才能夠讓建設公司「害怕」，我覺得那可能真的會變成「問題製造者」。我是希望能夠做個「問題解決者」。所以趁此也分享，驗屋要有點出問題，有助解決的概念。才是對的。
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有拜有保庇和有驗有安心 | February 22, 2023
最近白沙屯媽祖出巡，可以說非常轟動。台灣的民間信仰，像是安定的力量，很多人都會參與這樣的宗教盛事。不管信或是不信，有一句話常常在嘴邊，就是有拜有保庇。其實這句話，我是不信的。所謂不信，不是要反駁抬槓或是故意唱反調。而是，信仰應該是更深層的事情，如果變成[小和尚念經，有口沒心]的湊熱鬧心態。到底是要尋求甚麼樣的保庇?恐怕自己也搞不太清楚。
說回來驗屋這件事，也有點類似。不是說跟他信仰有什麼關係，而是我的工作習慣，也是希望認真闡述清楚，到底驗屋這個環節，在買賣地產買賣過程中，能夠扮演什麼角色，發揮什麼作用。不管是要撰文評論，或是真的自己下去從事這個行業，也才更能「理直氣壯」。
一個觀念或是行業的推廣成長，大致可以分成萌芽期，成長期，成熟期，後面可能是飽和期和衰退期等等．直到碰到下一個契機或是轉變，能夠展開下一波或是另一波的成長。目前驗屋應該是在所謂成長初期。
或許很多對於我設立驗屋公司的迴響會說：好多人在做，所以那就表示一定可以做。這句話當然對。相比於很多市場先行者，我又不是排在前面的。但是這樣看法的「隱憂」，就會擔心以為撿到寶，大家都來做。然後可能就會像手搖飲一樣，滿大街上開開關關，很多品牌都是新的，原有品牌腹背受敵。
當然，拿驗屋跟手搖飲店比是不對的，畢竟驗屋行業的專業度門檻更高，市場更窄。只是舉例說，市場本來就會有一窩蜂現象。既然不是要做「人云亦云」。那麼，我期望選擇要做「驗屋」的消費者，不要「有拜有保庇」的心態。
也就是說，我希望大家都仔細想一下，為何會跑出專業驗屋的需求？是因為上手不夠用心蓋房子？下手本來就活該？還是大家互相彼此不信任？你亂做，我亂要求？不挑毛病怎樣要好處？還是隔壁做我也做？還是賣房子就是「不想告訴你」？買房子就是「碰運氣」？
看過我其他文章的團友，大概已經發現我是一個「很有理想性」的人，喜歡看事情看正面，也相信只要努力往陽光走，陰影在背後等等。我不是不知道會有上述的狀況，也不是說一個驗屋就能改變整個產業的，或是整個社會缺乏信任的氛圍。
但是，總是要有人做吧？我只不過只走在一條，現在少少人，之後一定很多人的路上，想要透過驗屋，表達買賣房屋的過程，「不是什麼都有做就好」，要能夠「努力和專業並進」的，期望做到雙贏三贏。
最後講回是不是「有驗有安心」，答案或許是的。畢竟絕大多數的購屋者經驗有限，而這又是購屋者這輩子最大的消費和投資，在交屋過程中，有專業的第三方，協助一下，肯定是有幫助的。我只是要強調，不是想著只把驗屋當跟風，而是認真思考說，哪些事情可以「想在前面做在前面」？例如，對預售屋來說，選擇品質或是口碑好的建商？過程關心工地管理跟興建過程？買賣時挑選比較正規和專業的房仲品牌跟人員？決定物件的時候，能夠客觀審視自己實際需要和負擔能力等等。都比「找驗屋公司」來得重要不知多少倍。
我是投入驗屋這個行業了，但是這個產業從最源頭的選地設計規劃，我都一樣會繼續關心，並繼續發表我的意見和建議。
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驗屋又不能解決問題幹嘛做 | February 20, 2023
當要做一個重要工作決定時，我的習慣會從「to be or not to
be」，開始全面思考。這不是像莎士比亞的名劇「哈姆雷特」，説的是猶豫不決或是陷入兩難的意思。而是要從正向反向都思考一下，才比較清楚知道要面對什麼狀況。在企業內的現況分析，要包括外部的機會，威脅，自己的優勢，劣勢。簡稱「SWOT」的做法。
談到要設立驗屋公司，這些功課當然也都做了。我不是要把它照本宣科跟團友報告，而先挑選了其中一句，很多人也都有的疑問，來闡述一下，到底驗屋要幹嘛？
以前我們買屋買賣要交屋時，最怕就是碰到漏水或是管線有問題等等的問題，不管新舊房屋都一樣。所以找認識的親朋友好友，來幫忙一起相驗。還有一招就是直接找「裝潢公司」或是「工程公司」（水電包工），反正就是要給你修，給你做後面的工程，那「老闆（設計師），你來一起看啦！順便討論一下哪裡要修要裝，到時候你也比較好估價啦！」
以上的的作法也非常常見，甚至比不明不白就交了屋，後面才發現這裡那裡要花大錢，既安心且實際多了。
但是這些做法，卻有很多不夠完善的地方。前者找了親朋友好，不僅對方有「責任壓力」，萬一有問題，不夠熟識或是不夠專業，可能都反而會打壞雙方關係。何況還不好意思去「檢核」，對方有沒有看漏。
後者找後續施工廠商，他可能只關心要他處理的部分，其他部分是順便看看。或是他看出來的問題點就是他要報價請他花錢找他做的部分，到底嚴重程度如何？難免有時也可能不夠客觀。
現在有所謂專業驗屋的環節出現，解決了上述大部分的問題。卻產生新的疑問：驗完以後又不能解決問題，只是給我一個報告，那我還不是要去「解決問題」，好像多此一舉。
説的其實是對的，就是一個報告而已。我覺得，那就像我們去做健康檢查一樣。沒有診斷沒有開藥。告訴我一堆哪裡紅字哪裡藍字，接下來就要靠自己了。要不要注意？要不要調整？或是真的很嚴重的紅字，也就直接轉門診的狀況也是有的。更嚴重是直接發現重症，應該也有所聞。
住家房子像人體一樣，有新有舊，有使用有折舊，那麼透過一個「只有報告」的專業服務，或許不能「解決問題」。但是「發現問題」，應該就是解決問題的開始了。
補充圖說：很像健康檢查時候的項目吧？驗屋是要逐項逐條來確認的。
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羅姐開始談驗屋 | February 17, 2023
我剛成立了標竿驗屋科技公司，正式在此跟團友們報告一下這件事情。
距離我開始寫第一篇「羅姐談好房」正好三年整。若說，羅姐終究還是踏入房地產業，是前面醞釀鋪梗這麼久，我是不認的。哈哈，因為那也太大費周章，而且還以這樣一個很小的項目切入。何況，驗屋這件事，到底算不算是龐大和廣義的房地產業產業鏈的一環，都還有待商榷呢～
到底為何要成立驗屋公司，當然是有原因的。一定要說明一下。我之前經常說，我雖然有很多營造及建設相關工作經驗，但是開始寫「羅姐談好房」，真的是想從媒體的角度，抒發一下我的觀點，報導我認為可能其他人沒注意到的事情。正好碰上青埔起飛發展，不僅房地產活絡，受到其他地方的關注也很高。
簡單說，寫作就是回到從事新聞媒體的初衷，我是真的很愛寫東寫西。不然不會疫情前的四年，只因為常跑歐洲，陪同先生在德國出差長住，就寫了兩本零售旅遊書。（「德國市場遊」「零售點睛術」）
後來因為疫情加上前述原因，開始寫「羅姐談好房」專欄，迄今已經有十餘萬字的文章在這個社團發表。除了當中部分集結成書之外，最近開始談土地買賣的「羅姐談好地」，也仍然是分享和評論，從未想要從事房地產買賣和投資。
但是驗屋這件事，有大環境和小環境的因素，就促成公司的成立。首先，驗屋是個相對比較新的概念，過往的購屋交屋，大多找比較有經驗的親朋友好，一起幫忙看一下就成了。我也扮演過這種角度多次。但是從消費意識抬頭，檢驗儀器設備的科技進步，逐漸形成在購屋完成後的點交作業，找個專業的公司來幫忙，似乎是一件應該要做的事情。
以大部分消費者購屋總價一千萬來舉例，驗屋費用大概就一萬多。有專業人員出馬，有科技儀器協助，最後有一份這間房子的專案檢驗報告。比較起來應該是很值得的。
既然是新的消費需求，就有新的市場機會。那麼，我過往的各種營建「實戰」經驗，若是能夠有機會做更大的發揮，豈不是美事一件？所以開始動心起念，進一步了解有關驗屋這件事情。所以這篇當然只是開端，之後就請大家拭目以待，「羅姐談驗屋」會有哪些實用內容囉～
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污水管線從頭上過 | February 04, 2023
前兩天連結一篇新聞，說政府將制定法律，以後所有排水管道，不再穿過樓下別人的樓板，要「當層排水」。希望三年後的新建案，就可以實施這樣的規範。
這樣的「規範」，能不能夠依照政府的期望，準時於三年後施行，是一件事情。但是，更關心的是，這樣的要求會造成什麼樣的後果，或是引發哪些潛在問題？
先說一個一定會產生的狀況，就是造價會更貴了。這絕對不是只有管道從哪裡走的問題。從建築物設計端來說，無法像現有的作法一樣處理，那就只好要不來個架高地板，要不增加樓板厚度，要不改變洩水坡度。總之，就是一個牽一髮動全局的建築規劃規定。施工起來也是會增加複雜度。
不管怎樣處理，成本就是增加。不管是加工還是加料，最後都會反應在房價上。雖然政府單位表示，因為房屋糾紛的最大宗原因，是排水噪音和漏水，所以為了要解決糾紛，所以要「強制」規定。
也因為很多時候，當樓上漏水時，樓下住戶不一定願意配合，或是不在家，甚至根本沒有人居住等等原因，無法給樓上住戶進門維修，所以這次的法規修改，乾脆就改成不要經過，那就解決這個問題。
但是仔細探討一下這些問題，就像「明管設計」比較好維修，但是在視覺上或是使用上，大部分的居住者不太能接受，一樣要用裝潢遮住。這些環環相扣的問題，光是用法規來解決，我認為是不太夠的。既有或是原有的建物，就算是排水管道穿過樓板，能不能從施工開始就掌握良好施工品質，建立良好職人施工精神，降低後續維修需求，才是根本的作法。
在這個法規提出要有三年緩衝其的同時，相信不少團友看到某一個樓下是商場的社區，這段時間不止一次要忍受地下室停車場，管線爆開淹水的問題。大家驚訝之餘，我認為就是施工品質有待加強。不管各方意見如何，就是先解決問題才是正道。進一步說，解決問題已經是「不得不」，最好的做法應該是「不要有問題」。
像青埔這樣的重劃區，新社區眾多，理論上來說，建物維修的需求，應該是微乎其微才對，畢竟都算是很新的建築物。卻還是經常有人公開發文或是私下抱怨，這裡那裡建商沒有做好，又不肯負責。實在是令人為住戶心痛。我常說，任何一間房子，幾乎都是屋主畢生最大的花費或是投資，減少各種維修需求，是比什麼法規都重要的前提。
有一位從事營造多年的前輩，看到這樣的法規要改變後，說了一句話：「是要在頭上漏水？還是要在頭上的地板內漏水？後者不是更麻煩？施工要做到不會漏水才重要。」我想，這應該就是關鍵。
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